Последовательность согласования перепланировки в новостройке

Перепланировка квартиры в новостройке

Последовательность согласования перепланировки в новостройке

Практика показывает, что согласование перепланировки в новостройке часто проходит проще, нежели в типовом панельном или в блочном доме. Дело в том, что большинство “коммерческих” новостроек – это монолитные или кирпичные дома, и в них редко встречаются несущие стены в габаритах квартир.

Большинство собственников, задаются вопросом, затевая перепланировку квартиры в новостройке, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать. 

Во многих случаях перепланировка квартиры в новостройке согласуется по проекту перепланировки без оформления технического заключения от автора дома, (при условии конечно же, что не затрагиваются несущие и перекрытия).

Одной из важных особенностей перепланировок новостроек, является наличие во многих из них так называемой «свободной планировки», которая якобы позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области.

Подробнее о том, что такое свободная планировка и почему ее на самом деле не существует. Если же говорить коротко, то при использовании термина “свободная планировка” застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.

Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много.

Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без  отделки, – “бетонной коробкой” с голыми стенами и полами. То есть конструкцию полов в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно.

Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на  п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 – “Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия”. Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

Работы по изменению конструкций пола, фото:

Но ведь “пирога полов” то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так – раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается “с нуля”, то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.

Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть.

В 99% случаев это типовые панельные серии домов – П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ (Парус, М, К) и другие.

Максимум что можно теперь “выжать” из данной ситуации – это минимизация объема проектной документации, что несколько снизит общую стоимость согласования. Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

Наша организация имеет все необходимые допуски, и в случае необходимости, может разработать для вас проект перепланировки, который пройдет все необходимые стадии согласования.

проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск сро – это обойдется дешевле, чем у автора дома. важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование

Пример технического заключения, фото:

Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир – чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам “точечной застройки”, возведенным по индивидуальному проекту.

В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет – это решают сотрудники жилищной инспекции. 

Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:

Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:

Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?

Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.

С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

Подробнее о документах на перепланировку

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

1. Для объектов долевого строительства:

  • договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
  • копия договора об уступке прав (если была).
  • копия акта приема-передачи недвижимости.
  • справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2.  Для объектов муниципального фонда:

  • копия приказа городских властей о строительстве дома.
  • подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
  • справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
  • документы, подтверждающие передачу квартиры.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Пример поэтажного плана застройщика, фото:

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

Какова цена перепланировки в новостройке?

Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/pereplanirovka-v-novostroyke.html

Как узаконить перепланировку в новостройке

Последовательность согласования перепланировки в новостройке

Сегодня нет уверенности в том, что законный владелец квартиры в новостройке может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку.

При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек.

Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку.

Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома.

В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее.

Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри.

Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений.

Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

  • демонтированы или ослаблены несущие стены;
  • создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
  • система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
  • система отопления вынесена на балконное пространство;
  • кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
  • расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
  • перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
  • площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2019: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

  • перемещение санузла;
  • создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
  • обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
  • другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение – документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

  • акт приемки предоставленного жилья;
  • справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира – ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка.

При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор.

Документ надо прочесть очень вдумчиво – там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений.

Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб.

Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-uzakonit-pereplanirovku-v-novostroyke/

Перепланировка в новостройке – в 2019 году, как оформить, до получения собственности, ремонт, как сделать, узаконить, согласовать

Последовательность согласования перепланировки в новостройке

Застройка крупных городов ведётся с использованием типовых инженерных решений. Многих людей такая практика не устраивает: им хочется жить в квартире, которая соответствует их индивидуальным представлениям о комфортном жилье.

Чтобы не нанести непоправимый ущерб дому и не оказаться участником административного процесса, нужно ознакомиться с основными правилами и требованиями закона в области перепланировки.

Определение понятий

Чтобы разобраться, как оформить перепланировку в новостройке, следует начать с определения некоторых терминов:

ПерепланировкаИзменение конфигурации жилого помещения, предполагающее перенос дверного проёма, создание или уничтожение межкомнатных перегородок, производство иных изменений, требующих внесение в техпаспорт.
ПереустройствоЗамена или установка новых инженерных сетей, сантехнических и нагревательных приборов, газовой плиты и так далее.
СогласованиеПроцесс получения разрешения от жилищной инспекции на проведения строительных работ, а также оформление нового техпаспорта квартиры. В согласование включают весь комплекс мероприятий, начиная от создания проекта, одобрения его в жилинспекции, проведения государственной приёмки и заканчивая выдачей новых документов на жилое помещение.
Проектно-сметная документацияТекстовые и графические материалы, которые раскрывают сущность планируемых строительных работ. В документации будет подробно указано, как сделать перепланировку. Там отражаются инженерные решения, необходимые для реализации проекта, содержится обоснование реализуемости плана, имеется перечень необходимых материалов и так далее.
НовостройкаМногоквартирный дом, который находится на заключительном этапе строительства или уже сдаётся в эксплуатацию. В некоторых случаях здание уже принято государственной комиссией, но собственники ещё не получили правоустанавливающие документы.

Определения первым двум понятиям даны в статье 25 ЖК РФ. Ознакомиться с перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли переустройство

Переустройство и перепланировка включают в себя весь комплекс строительных работ, которые проводятся в квартирах. За исключением косметического ремонта.

Существует несколько видов работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме ни в коем случае:

  • нарушение целостности несущих стен и колонн;
  • перенос радиаторов на балконы или лоджии;
  • уменьшение размеров вентиляционных каналов;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции здания (например, заливка дополнительной стяжки пола);
  • обустройство полов с подогревом об центрального отопления;
  • устройство проёма без двери между комнатой и кухней с газовой плитой;
  • проводить работы, связанные с нарушением установленных требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.

Это далеко не полный перечень запретов. Подробнее с установленными ограничениями можно ознакомиться в постановлении Госстроя № 170.

Чтобы узнать, можно ли произвести в квартире определённые работы, стоит заказать проект в строительной фирме. Инженеры таких организаций знакомы с техническими стандартами и нормативными актами, регулирующими область эксплуатации жилых помещений.

Если на переустройство нельзя согласовать с государственными органами, специалист скажет об этом заказчику.

Образец технического паспорта помещения:

Нужно ли получать разрешение

Все строительные работы в квартире делятся на 3 категории:

  • требующие согласования;
  • запрещённые к проведению;
  • не требующие получения разрешения.

Нет необходимости согласовывать с государственными органами следующие изменения:

  • обустройство встроенной мебели, установка новых электроприборов, косметический ремонт;
  • замена инженерного и коммуникационного оборудование другим, с точно такими же параметрами и техническими характеристиками;
  • перестановка электроплиты в пределах помещения кухни;
  • перестановка газового оборудования без прокладки дополнительных коммуникаций;
  • замена материалов облицовки балконов и лоджий;
  • установка наружных элементов на фасаде дома (например, антенны или кондиционера).

Как оформить перепланировку в новостройке

Согласование данных строительных работ можно разделить на несколько этапов:

  1. Планирование.
  2. Заказ проектно-сметной документации.
  3. Обращение в жилищную инспекцию за согласованием.
  4. Получение разрешения.
  5. Проведение работ.
  6. Государственный контроль результата.
  7. Получение нового техпаспорта в БТИ.

На первом этапе человек рассматривает различные варианты переустройства квартиры. После принятия окончательного решения он обращается в строительную организацию, где ему готовят проект.

Далее он оформляет заявление, прикладывает к нему необходимые документы и направляет в местную жилищную инспекцию. Через месяц придёт ответ о согласовании работ или об отказе в выдаче разрешения.

После получения положительного ответа можно приступать к перепланировке.

Когда работы завершены, следует вызвать представителей БТИ для обследования помещения. Если всё сделано так, как указано в проекте, то чиновники примут изменения. После этого можно заказывать новый технический паспорт. Получение этого документа завершит перепланировку.

Необходимые документы

Для получения согласования владельцу потребуются следующие документы:

  • заявление с просьбой согласовать перепланировку;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • проектная документация;
  • согласие членов семьи на проведение работ, если квартира предоставлена по договору соцнайма.

В качестве правоустанавливающих документов используется свидетельство о праве собственности, договор соцнайма или иной документ.

Если речь идёт о новостройке, то заявитель вправе предъявить:

  • договор долевого участия;
  • акт приёма-передачи квартиры;
  • справку от застройщика о выполнении всех обязательств по ДДУ;
  • копию решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Если работы затрагивают помещения, находящиеся в общем пользовании всех жильцов, то также потребуется представить их документальное согласие. Это может быть выписка из протокола общего собрания.

Образец заявления о перепланировке квартиры:

Стоимость

Цена разработки проектно-сметной документации составит от 10 000 до 90 000 рублей. Конкретная сумма зависит от сложности проведения работ и количества инженерных решений, которые понадобятся для их реализации.

Также потребуется заплатить БТИ за новый технический паспорт порядка 1800 рублей. Стоимость работ высчитывается индивидуально в зависимости от их сложности, количества и стоимости материалов, сроков проведения и так далее.

Как узаконить и согласовать изменения

Как можно заметить, перепланировка квартиры в новостройке по сути не отличается от стандартной процедуры. Также нужно готовить проект и согласовывать его в муниципальном органе. Отличается только пакет документов для подачи.

Некоторые граждане думают, что узаконить уже сделанные изменения проще, чем направлять проект в жилинспекцию заранее. Это не так. Собственнику жилья всё равно придётся заказывать проект, согласовывать его, приглашать государственную комиссию на приёмку. Но до этого придётся заплатить административный штраф.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

До получения права собственности

После завершения объекта строительством застройщик сдаёт дом специальной государственной комиссии. Чиновники проверяют, соответствует ли строение установленным ГОСТам и утверждённому ранее проекту. Если претензий нет, то дом вводиться в эксплуатацию, а квартиры начинают передавать дольщикам.

По общему правилу, до получения собственности владелец не может вести в помещении никаких работ. Тем более связанных с перепланировкой. Фактически, у человека ещё нет никаких прав на эту недвижимость.

Есть также и юридический аспект проблемы. До момента передачи квартиры гражданину не будут оформлены документы на квартиру. В том числе и технический паспорт. В БТИ просто не будет сведений о конфигурации жилья, так как самого объекта недвижимости ещё не существует в правовом смысле. В такой ситуации жилищная инспекция просто не сможет оценить, можно реализовать проект работ или нет.

При свободной планировке

Из-за того, что граждане часто сносят или переносят межкомнатные перегородки, застройщики стали возводить жильё со свободной планировкой. В новой квартире отгорожены санитарные комнаты и кухня, а остальная площадь является полем для реализации желаний новых собственников.

Фактически в таком помещении не будет проводиться перепланировка, а стены будут возведены заново. Однако работники БТИ могут быть другого мнения. Проект каждого дома предусматривает определённую конфигурацию межкомнатных перегородок. В поэтажном плане они могут быть нанесены пунктирной линией.

Даже если застройщик указал, что квартира свободной планировки, нужно заказать план помещения в БТИ. Это позволит избежать ситуации, когда по документам перепланировка будет проведена с нарушениями, хотя в натуре стены не были возведены.

Санкции за нарушения

Некоторые граждане сознательно или по незнанию проводят перепланировки, не обращаясь в государственные органы за согласованием. Подобные нарушения выявляются при обследовании квартира работниками жилинспекции по жалобам соседей, или, например, при продаже квартиры.

Владелец помещения будет привлечён к ответственности по статье 7.21. Санкция предусматривает штраф от 1000 до 1500 рублей.

Но основная проблема заключается в том, что представитель жилинспекции выдаст предписание возвратить изначальную конфигурацию помещения.

Подобное изменение может обойтись собственнику в значительную сумму: придётся ликвидировать изменения и восстанавливать первоначальное состояние.

Если же гражданин проигнорирует предписание, муниципальный орган обратиться в суд для выселения человека.

Никто не хочет, чтобы, например, стена дома обрушилась и нанесла кому-либо травмы, уничтожила имущество. Поэтому для проведения строительных работ в многоквартирном доме следует обращаться в специализированные организации. И обязательно получать согласование в жилищной инспекции.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-v-novostrojke/

Перепланировка в новостройке – до получения собственности, ипотека, как оформить, 2019

Последовательность согласования перепланировки в новостройке

Новостройка отличается отсутствием отделки на стенах и отсутствием сантехнического оборудования, что облегчает процесс реализации работ по перепланированию пространства.

Вопросы о том, как оформить, что нужно, с чего начать перепланировку в новом многоквартирном здании волнует практически каждого нового поселенца в такой дом.

Правила согласования

Новостройки привлекательны для покупателей жилья тем, что они немного дешевле из-за отсутствия в них отделки и сантехники.

Покупатель, ориентируясь на новизну, цену и на удобство расположения здания, на новый обустроенный двор, может пренебречь неидеальным, по своему мнению, расположением стен.

Перепланировка в новостройке возможна если запланированные работы не относятся к запрещенным.

Недопустимые переделки в жилом помещении:

  1. вынос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
  2. объединение газифицированного кухонного пространства с жилой площадью;
  3. перенос сантехнических развязок на жилую площадь и на место, под которым также располагается жилая комната;
  4. частичная разборка или полный демонтаж несущих стен;
  5. загромождение общедомовых труб и счетчиков.

Перепланировка может требовать согласования до начала работ или простого оповещения после их реализации. Для верного выбора нужно уяснить что можно реализовать, а что нельзя.

Оформление согласования перепланировки обязательно, если планируется:

  1. воздействие на несущие конструкции;
  2. снесение или возведение новой перегородки между помещениями;
  3. объединение балкона или лоджии с комнатой или кухней;
  4. расширение сантехнического помещения за счет коридора или кладовки;
  5. при действиях, затрагивающих общедомовое имущество.

Можно ли делать

Делать ремонт в новостройке не запрещено если получено свидетельство на собственность квартиры в новом доме.

Если застройщик не оформил бумаги и затягивает этот процесс, то перепланировку согласовать с жилищной инспекцией возможно предоставив договор долевого участия в строительстве данного здания (или договор уступки прав по ДДУ) и письменное уведомление для инспекции от застройщика о том, что дольщик все обязательства по выплатам выполнил.

Нужно ли оформлять квартиру в новостройке со свободной перепланировкой

Свободная планировка – обман со стороны застройщиков для экономии средств и больших возможностей для рекламы построенных помещений.

Застройщик не возводит в рамках квартиры ненесущие стены или отмечает место их планируемого расположения «бордюром» высотой кирпича.

На плане же, который застройщик должен предоставлять контролирующим органам, данные стены отмечены как возведенные.

Если приобретена квартира без стен, следует быть осторожней с планируемой перепланировкой.

Для согласования необходимо создать план квартиры.

  • План по фактическому осмотру может содержать пунктирные отметки не возведенных застройщиком стен, что дает возможность хоть визуально представлять, где жилая площадь, где кухня, а где коридор.
  • Другой вариант составления плана это изображение без каких-либо пометок относительно не возведенных конструкций.

Особенности согласования перепланировки на основании планов квартир со свободной планировкой:

  1. возведение стен, не выстроенных строителями, является перепланировкой;
  2. выстраивание перегородки в любом месте может быть не законным из-за того, что есть нормы минимальных площадей и различия в функциональности помещений (например, если на плане квартиры не отмечено никаких перегородок вообще, то любое расширение санузла будет считаться за счет жилой площади, что запрещено);
  3. для беспроблемной перепланировки в такой квартире нужно:
  • запросить проект здания от застройщика (в нем все не выстроенные стены отмечены);
  • проконсультироваться со специалистом проектной организации или с подрядной компанией о возможностях проведения перепланировочных работ.

Как узаконить

Законным вариантом проведения перепланировки является получение разрешения на работы от жилищного отдела муниципалитета.

Этапы

Реализация работ по крупному ремонту предусматривает следующую пошаговость действий:

  1. получение свидетельства на собственность или погашение обязательств по договору долевого участия;
  2. консультация со специалистом по вопросам возможности запланированных действий в квартире;
  3. заручение поддержкой от сожителей и соседей;
  4. заказ проекта;
  5. согласование проектных бумаг в МЧС и СЭС;
  6. подача документов в жил. инспекцию;
  7. получение разрешения и реализация работ;
  8. произведения процедур по завершению перепланировки;
  9. получение документов с внесенными изменениями (без получения техпаспорта с поправками, перепланировка не признается завершенной).

Документы

Документация необходимая для получения разрешения на перепланировку в новостройке не слишком отличается от согласования переделки в квартире с вторичного рынка.

Различия возникают если:

  1. свидетельство на собственность еще не получено. Тогда вместо него следует предоставить договор долевого участия с погашенными обязательствами по оплате, согласие застройщика на перепланировку и документ, подтверждающий то, что дом сдан в эксплуатацию;
  2. если куплена квартира со «свободной перепланировкой». Требуется создание плана квартиры по факту осмотра, такой план должен быть создан БТИ или Ростехинвентаризацией, и фрагменты документации застройщика, где стены, отсутствующие по факту, изображены и утверждены.

Куда обратиться

Список инстанций, в которых придется побывать для согласования перепланировки, следующий:

  1. офис застройщика;
  2. Бюро технической инвентаризации;
  3. Проектная организация;
  4. Отделение службы безопасности граждан;
  5. Санитарно-эпидемиологическая служба;
  6. Отдел градостроительства и архитектуры;
  7. Жилищная инспекция муниципального образования.

При ипотеке

Ипотечное жилье тоже можно перепланировать, нюансом является то, что владение квартирой осуществляется с обременением обязательств перед банком.

Перепланировочные действия в квартире, купленной в кредит, осуществляется только при согласии банка.

Если ипотека была оформлена в период возведения здания, т.е. с заключением договора долевого участия, то при подаче заявления в банк на разрешение перепланировки, банковскому учреждению придется погасить все задолженности перед застройщиком и только после этого дать одобрение.

Условиями одобрения перепланировки при ипотеке в сбербанке могут стать:

  1. заключение договора страховки от вероятных страховых случаев при проведении строительных работ;
  2. проведение оценки стоимости недвижимости после завершения перепланировки.

Обязательным условием будет предоставление обновленной документации на квартиру в отделение банка.

Как согласовать до вступления в право собственности

Ранее закон рассматривал возможность проведения перепланировки только после получения прав собственности, но в связи с изменениями в законе, в том числе с внесением поправок в Постановление Правительства Москвы № 508 стала возможной перепланировка в новостройке до получения свидетельства о собственности.

Условием такого согласования считается предоставление документов, которые могут заменить свидетельство.

Для дольщиков, которые не получили свидетельства, но объект уже сдан в эксплуатацию, требуется предоставить:

  1. договор долевого участия или договор уступки прав по ДДУ;
  2. заключение о сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
  3. согласие на перепланировку от компании-застройщика;
  4. бумаги, подтверждающие погашение финансовых обязательств.

При планировании перепланировки в новом здании муниципальной собственности, нанимателю жилья нужно подготовить:

  1. ксерокопию приказа главы администрации о застройке;
  2. акт приема дома, как объекта завершенного строительства;
  3. договор социального найма с лицом, планирующим перепланировку.

Чем грозит незаконная

Самовольная перепланировка, т.е. произведение работ без получения разрешения от властей, грозит собственнику жилья штрафом в 2-2,5 тысячи рублей.

К более серьезным последствиям незаконных действий можно отнести:

  1. нарушение договора долевого участия, т.к. в нем сказано, что о любых работах на объекте застройщик должен быть, как минимум, оповещен;
  2. возможные риски с нарушением прочностных характеристик здания;
  3. нарушение правил санитарного содержания объекта.

При выявлении незаконно сделанной перепланировки контролирующий орган подает в суд на собственника.

  • Суд может либо признать работы правомерными, либо выписать распоряжение на возврат состояния квартиры в вид до реализации работ.
  • При сопротивлении владельца недвижимости в отношении исполнения распоряжения суда, органы власти вправе лишить его прав на собственность и продать квартиру с молотка.

Дополнительные нюансы

  • Дополнительными особенностями перепланировки в новостройке можно отнести то, что у новых домов на первых этапах после ввода в эксплуатацию большинство квартир не проданы, т.е. при планировании перепланировки получить согласие от соседей проще.
  • Перепланировку в только построенном доме можно поручить компании-застройщику, помимо самих работ по перепланировки можно договориться и о проведении работ по отделке помещения.

: «Согласование перепланировки»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-v-novostrojke/

Перепланировка и ремонт в новостройке — Справочник Недвижимости

Последовательность согласования перепланировки в новостройке

В ожидании своей квартиры вы наверняка не раз всё обдумали: какие стены снесёте, какие комнаты объедините, а какие — расширите. Но всё не так просто: во-первых, ремонт придётся согласовывать с управляющей компанией (УК) и муниципальными службами, а во-вторых, не все изменения можно воплотить в жизнь.

Приступать к серьёзному ремонту с перепланировкой, подключением электроснабжения и монтажом отопления по закону можно только со свидетельством о праве собственности на руках.

Его не выдают вместе с ключами, и иногда бумаги приходится ждать несколько месяцев.

На практике же ремонт начинают, как правило, ещё до получения квартиры в собственность — как только на руках окажутся ключи.

Типовой проект можно заранее утвердить с управляющей домом компанией и реализовать, а уже после получения прав на собственность получить официальное утверждение от муниципальных служб, в частности от БТИ.

С практической точки зрения с отделкой лучше не спешить. Новый дом будет «усаживаться», и ламинат вместе с окнами могут «поехать». Такое происходит не в каждом новом доме, но вероятность есть.

Теоретически хозяина квартиры от подобных неприятностей должен защищать пункт о гарантиях в ДДУ. Но на практике, если такие проблемы возникли уже после приёма квартиры, застройщик не стремится их устранять. Поэтому с отделкой лучше подождать. Время ожидания (в идеале — до двух лет) можно потратить на перепланировку и разводку коммуникаций: электричества, водоснабжения и отопления.

С кем согласовывать перепланировку

Отделка квартиры — ваше законное право. Кто, как и когда вам её будет делать — только ваша забота. Другое дело — переоборудование и переустройство жилплощади: перенос стен, мокрых зон, увеличение жилплощади. Эти изменения нужно будет согласовывать с жилищной инспекцией вашего района.

Часто в договоре долевого участия есть пункт о согласовании такого рода ремонта с управляющей компанией, но законных оснований у УК на это нет. Переустройство и перепланировка квартиры регулируются ст.

25–29 ЖК РФ, но в них нет ни слова об УК — все официальные разрешения выдаёт жилищная инспекция. С другой стороны, если планируете начать ремонт побыстрее, покажите свой проект УК.

Её специалисты проверят, что вы делаете все правильно, и разрешат начать работу ещё до того, как к процессу можно будет подключить жилищную инспекцию.

Согласование перепланировки

Любые манипуляции со стенами — это перепланировка. Какие-то изменения делать нельзя в принципе, какие-то нужно согласовывать. Нормы могут быть разными и зависеть от города, типа дома и этажа, на котором расположена ваша квартира. Например, для Москвы перечень общепринятых работ, требующих утверждения, можно посмотреть в приложении к ПП № 73.

Чего точно делать нельзя:

  • сносить несущие стены (они отмечены в плане квартиры);
  • расширять ванную или туалет (мокрые зоны) за счёт жилой зоны. Но можно — за счёт коридора или кладовки;
  • объединять лоджию с комнатой;
  • в большинстве случаев — делать арку из кухни в комнату, особенно если квартира находится на первом этаже (если выше, в редких случаях это могут разрешить);
  •  демонтировать подоконники;
  •  переносить трубы. Но можно перенести водяное оборудование, протянув новые трубы. В этом случае важно сохранить угол слива, иначе вода поступать будет плохо;
  •  переносить ванную так, чтобы она оказалась над или под жилой зоной у соседей;
  •  планировать кухню так, чтобы из неё исчезло окно, или менять её назначение: например, переносить ванную в кухню и наоборот.

Какие нужны документы

Чтобы получить официальное разрешение у жилищной инспекции, от вас потребуется свидетельство о праве на собственность. Согласовать предварительный проект с управляющей компанией можно с проектом или даже с эскизом перепланировки.

Раньше по эскизу согласовывали большинство работ, не затрагивающих несущие стены, но теперь всё зависит от конкретного проекта, и иногда достаточно даже простого рисунка от руки.

Будет ваша перепланировка согласована по эскизу или понадобится разработка проекта — надо уточнять индивидуально. Всё будет зависеть от требований конкретной УК.

Когда закончите ремонт, его нужно будет согласовать с комиссией жилищной инспекции. За 45 рабочих дней она должна одобрить или отклонить перепланировки и выдать документ, одобряющий ремонтные работы. Нормативы УК и жилищной инспекции не расходятся, поэтому если проект будет одобрен в первый раз, он будет одобрен и во второй.

Чем грозит несогласованная перепланировка

В «обычных», особенно панельных, домах перепланировку согласовывают далеко не всегда. Случаев, когда перестроенную полностью квартиру не видела даже УК, много. Однако никто не застрахован от проверки. Например, соседка может пожаловаться на шум и вызвать УК.

Если при проверке будет зафиксирован незаконный перенос стен, то УК даст время на то, чтобы в обязательном порядке всё исправить — ремонт придётся делать заново. А если не вернуть всё, как было, квартиру могут в самом пессимистичном сценарии даже отобрать.

Нужно ли согласовывать что-то ещё

Перепланировка — единственное, что придётся согласовать во время ремонта. Все квартиры в новостройке уже имеют стояки под воду, счётчики расхода воды и электрический щиток. Вам останется только установить сантехнику и организовать электропроводку. Согласовывать план электропроводки в новостройке не нужно.

Это актуально для жителей старых домов, где очень маленькие мощности электричества на квартиру: чтобы установить в такой квартире, например, электрогриль, придётся согласовывать увеличение мощности с «Мосэнергосбытом». Батареи в новом доме тоже, как правило, уже установлены — переносить их нельзя.

Если батарей нет, вместо них должен быть стояк с заглушками.

Заключение

Перепланировка в новостройке — это отличная возможность сделать идеальную для вас квартиру: удобную, функциональную с оптимальным зонированием, которое учитывает ваш образ жизни и привычки. Главное — получить все необходимые согласования, чтобы больше не волноваться о юридической стороне вопроса. Это же будет плюсом и при продаже квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ольга Ворон.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/pereplanirovka-i-remont-v-novostroyke

Асс в праве
Добавить комментарий