Условия покупки квартиры по договору дарения

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Условия покупки квартиры по договору дарения

» Купля-продажа квартиры » Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

286 просмотров

Договор дарения предполагает отсутствие какой-либо компенсации со стороны одаряемого. В противном случае этот договор может быть признан недействительным.

Таким образом, рассматривать его как замену договору купли-продажи – не самое удачное решение.

Если же по какой-то причине нужно получить квартиру именно таким образом, стоит учитывать многочисленные проблемы и риски, связанные с процедурой дарения.

Запрет и ограничение на дарение квартиры

При определенных условиях, договор может быть признан недействительным только потому, что даритель или одаряемое лицо не соответствуют условиям законодательства (ст.575—576 ГК РФ).

  • В качестве дарителя не может выступать несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Причем, не только такой человек не может быть дарителем, но и его попечитель/опекун/родитель не имеет права дарить имущество такого собственника другим лицам.
  • Нельзя дарить недвижимость лицам, работающим в сфере социальной занятости, образования, медицины и так далее. Также нельзя дарить квартиры государственным служащим.
  • Коммерческие организации не могут дарить друг другу объекты недвижимости.

Любой из подобных ситуаций могут воспользоваться мошенники.

Пример: Один человек предлагает другому в дар квартиру, после чего одаряемое лицо должно якобы безвозмездно подарить дарителю жилья некую сумму, лишь «случайным образом» идентичную стоимости квартиры на рынке.

Однако уже после того, как это было сделано, выясняется, что жилье находится в собственности несовершеннолетнего ребенка. Даритель оспаривает договор дарения, якобы как оформленный ошибочно.

Формально одаряемое лицо ничего не платило (иначе сделка не будет признана действительно уже по этой причине) так что даритель забирает свою квартиру и оставляет себе деньги (одаряемое лицо просто не сможет доказать, что передавало их).

Кроме прямых запретов, на основании которых такой договор может быть признан недействительным, существует еще множество других вариантов, при которых сделка может быть оспорена в суде или даже просто отменена дарителем:

  • Если одаряемое лицо, с точки зрения дарителя, плохо обращается с его подарком, он может забрать объект дарения.
  • Если сделка совершалась с использованием доверенности, последняя может быть признана недействительной, что автоматически влечет за собой признание недействительными и всех сделок, совершенных с помощью этой доверенности. К слову, иногда мошенники вообще работают с изначально просроченными или откровенно поддельными доверенностями.
  • Даритель может заявить, что на момент передачи квартиры в дар он находился в невменяемом состоянии, это также станет причиной расторжения сделки.
  • Если у жилья несколько собственников, то каждый из них должен дать согласие на передачу данной квартиры в дар, иначе сделка считается недействительной.

Существует еще множество других вариантов, при которых разные лица могут заявить, что передача квартиры в дар нарушает их права (например, наследники этой самой квартиры). И во всех подобных случаях высока вероятность того, что сделка будет признана недействительной.

проблема – невозможность привязать факт передачи права собственности на квартиру к факту передачи денег. Иначе это будет уже не договор дарения, а договор купли-продажи. Таким образом, вне зависимости от того, по какой причине будет оспорен договор, одаряемое лицо практически никогда не сможет доказать, что была совершена оплата за квартиру.

Подводные камни налогообложения при дарении квартиры

Квартиру передают в дар преимущественно в тех случаях, когда планируется избежать уплаты налогов.

Для резидентов РФ ставка налога на продажу недвижимости составляет 13% от суммы. Для нерезидентов – 30% от суммы.

В случае с договором дарения, платить эти деньги вынужден продавец, как лицо, получившее прибыль за свое имущество. Но и при оформлении подарка, налог все равно нужно платить. Исключение составляют ситуации с заключением договора дарения между близкими родственниками. При дарении квартиры налог платит уже одаряемый, как лицо, которое получило ценное имущество. Ставка точно такая же.

Таким образом, особой разницы нет. Тем более, что при определенных условиях, если квартира находилась в собственности продавца-дарителя более 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она была получена) оплачивать налог не нужно.

Специалисты категорически не рекомендуют оформлять сделку по покупке квартиры посредством передачи ее в дар. Если же это по какой-то причине необходимо, нужно учитывать множество возможных проблем и высокий риск. На бесплатной консультации опытные юристы прояснят все распространенные спорные моменты, и они же могут сопровождать всю сделку, указывая на те моменты, которые заслуживают особо пристального внимания.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/podvodnye-kamni-i-riski-pri-pokupke-kvartiry-po-dogovoru-dareniya/

Продажа квартиры после дарения

Условия покупки квартиры по договору дарения

Законодательство не запрещает продавать подаренную квартиру. Сделать это можно почти сразу после дарения, то есть регистрации права собственности на недвижимость. Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от продажи имущества, полученного любым другим способом, и реализуется по общим правилам.

Недвижимость можно продать без налогов, когда она была во владении продавца больше установленного минимального срока.

Если квартира, полученная в дар от родственника, находилась в собственности менее 3 лет, то продавец обязан уплатить налог в размере 13% от ее стоимости.

Если же ее подарил кто-то другой, то минимальный срок владения составит 5 лет.

Можно ли продать подаренную квартиру

С момента государственной регистрации прав на недвижимость по договору дарения одаряемый становится ее полноправным владельцем, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Действующее законодательство не предъявляет ограничений к продаже подаренной квартиры, такие сделки регулируются общими правилами купли-продажи недвижимости.

Подаренная квартира поступает в личную собственность того, кому она была подарена. Даже если одаряемый состоял в этот момент в браке, его супруг не может претендовать на часть подаренного жилья при разделе имущества, потому что оно не включается в состав совместно нажитого.

Важно

В случае, если дарственная на квартиру была оспорена и дарение было отменено, то прекращают действовать и все последовавшие сделки, в том числе и продажа. Продавец в такой ситуации обязан возместить покупателю все убытки.

Сложнее дело обстоит с квартирой, подаренной ребенку.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, дети не вправе совершать куплю-продажу недвижимости самостоятельно. За малолетних детей (до 14 лет) такие сделки заключают родители, несовершеннолетние подписывают договор сами, но только с письменного разрешения родителей.

В обоих случаях для отчуждения квартиры придется получить согласие органов опеки.

Такое же согласие потребуется при продаже квартиры, подаренной ограниченно дееспособному или недееспособному гражданину. Такое лицо не может продавать свое жилье, вместо него это делает попечитель или опекун.

Через сколько можно продать квартиру после дарения

Дарственная предполагает безвозмездную передачу имущества. После осуществления сделки все права на подаренную квартиру переходят к одаряемому.

Однако продать квартиру сразу после дарения не получится, сначала потребуется зарегистрировать переход права на нее в Росреестре. Срок государственной регистрации составит до 9 рабочих дней с момента принятия заявления.

После этого одаряемый становится законным владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению.

При этом от дарителя ничего не зависит. Договор дарения не может содержать условие о том, что квартира переходит лишь после его смерти или иные условия, ограничивающие свободу одаряемого в распоряжении своим жильем.

Единственное, что может остановить от продажи сразу после дарения, — налог, который не нужно выплачивать, владея квартирой больше определенного срока.

Каких-либо других ограничений или отсрочек в законодательстве также не установлено. С момента получения выписки из ЕГРН, свидетельствующей о регистрации права на квартиру, одаряемый может продать недвижимость в любой момент.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по дарственной

Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ продажа недвижимости — это сделка, доход от которой облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если квартира принадлежала продавцу меньше установленного минимального срока. Налоговая ставка установлена в размере 13%.

Согласно ст. 220, продавец имеет возможность уменьшения налогооблагаемых доходов, т.е. доходов, из которых исчисляется налог, — имущественный налоговый вычет. Он предоставляется в размере дохода, полученного от продажи квартиры, но не больше 1 млн руб.

Пример: Гражданин Иванов в 2019 году продал квартиру, которую ему подарили в 2017, за 3 млн руб. Налог, который он обязан уплатить, составит: (3 млн — 1 млн) × 13% = 260 тыс. руб.

В соответствии с пп. 2 п. 1 и пунктами 2 и 3 ст. 228 НК продавец самостоятельно исчисляет подлежащий уплате налог и подает в органы налоговой службы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ.

Фото pixabay.com

Если стоимость квартиры по договору купли-продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, установленной в год, в который продавец зарегистрировал право на нее, то доход от продажи принимается равным 70% от кадастровой стоимости в год регистрации сделки в Росреестре.

Пример: Смирнов К. А. продал квартиру, принадлежавшую ему с 2016 года, за 2,5 млн руб. В 2016 году кадастровая стоимость квартиры составляла 4 млн руб., а в 2019 — 4,2 млн руб.

Цена квартиры по договору продажи меньше, чем 4000000 × 70% = 2,8 млн руб.

, поэтому налог будет исчисляться из кадастровой стоимости на 2019 год, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, и составит (4200000 × 70%) × 13% = 382300 руб.

В общем случае, минимальный срок владения недвижимостью для ее продажи без уплаты налога составляет 5 лет. Однако, если продавец получил квартиру по договору дарения от близкого родственника, этот срок уменьшается до 3 лет.

Важно

Государство не взимает налог при получении квартиры в дар от члена семьи или близкого родственника.

Однако продажа такого жилья от налогообложения освобождается только после того, как оно пробыло в собственности одаряемого минимальный срок.

В ином случае одаряемому придется заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры.

К членам семьи и близким родственникам законодательство относит:

  • супругов;
  • родителей, в том числе усыновителей;
  • детей, как родных, так и усыновленных;
  • братьев и сестер;
  • дедушек и бабушек;
  • внуков и внучек.

Когда можно продать квартиру после дарения без налога

В силу п. 2 ст. 217.1 НК от налогообложения освобождается доход от продажи квартиры, находящейся в собственности больше минимального срока. Он может составлять 3 года или 5 лет в зависимости от того, как продавец получил недвижимость.

Минимальный предельный срок установлен в размере 3 лет, если недвижимость была приобретена в результате:

  • дарения от близкого родственника (или получена по наследству);
  • приватизации;
  • передачи по договору ренты.

В остальных случаях минимальный срок владения квартирой, приобретенной с 1 января 2016, для продажи ее без налогов составляет 5 лет. Недвижимость, полученная до 2016 года, должна находится в собственности 3 года.

К сведению

В феврале 2019 года Владимир Путин по итогам форума организации «Деловая Россия» поручил разработать поправки в законодательство, снижающие минимальный срок владения до 3 лет, если продается единственное жилье. В марте Минфин заявил о начале исполнения поручения президента.

Согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ, регионы могут уменьшать минимальный срок вплоть до нуля. Например, в Ставропольском крае 9 марта 2016 года был принят закон, сокращающий его до 3 лет.

Как продать подаренную квартиру: инструкция

Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости и регулируется главой 30 Гражданского кодекса.

Инструкция по продаже подаренной квартиры:

  1. Подготовить документы, необходимые для продажи: дарственная, на основании которой, продавец владеет жильем, согласие третьих лиц, если оно требуется по закону и т.п.
  2. Найти покупателя. Это можно сделать как самому, так при помощи риелторов. При продаже доли в общем имуществе его совладельцы имеют преимущественное право, т.е., продавая свою долю, необходимо предложить ее выкупить другим собственникам квартиры.
  3. Договориться об условиях продажи — каким образом и в какой срок будут выплачены деньги, когда состоится осмотр квартиры и подписание передаточного акта и т.п.
  4. Составить предварительный договор, если стороны условились совершить сделку в будущем с указанием точной даты или срока оформления основного договора.
  5. Составить договор купли-продажи. К нему обязательно прикладывается акт приема-передачи квартиры.
  6. Заверить сделку в нотариальной конторе по желанию участников или, если это требуется по закону. Например, продажа доли в квартире должна быть удостоверена нотариусом.
  7. Зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным хозяином купленного имущества.
  8. Уплатить налоги, если продажа квартиры подлежит обложению. Налог в 2019 году составляет 13% от стоимости сделки.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник: http://dogovor-darenija.ru/chto-darit/nedvizhimost/prodazha-podarennoj-kvartiry/

Какие подводные камни и риски встречаются при покупке квартиры по договору дарения?

Условия покупки квартиры по договору дарения

Часто бывает такое, что в силу тех или иных причин покупку квартиры маскируют договором дарения. Иногда это происходит по инициативе продавца, а иногда и сам покупатель просит об этом.

На то есть разные причины, но, в любом случае, это решение имеет свои подводные камни. Так что лучше разобраться во всем по порядку, прежде чем идти на такой шаг.

После покупки квартиры когда можно оформить дарственную и подарить ее? Какие существуют риски и подводные камни при оформлении договора дарения?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:
+7 (499) 653-60-72 доб. 910 Москва   +7 (812) 426-14-07 доб. 801 Санкт-Петербург   +7 (800) 500-27-29 доб. 466 Остальные регионы

Можно ли купить недвижимость по дарственной?

Конечно, можно договориться с продавцом и оформить покупку квартиры через договор дарения. Никто не будет проверять, действительно ли подарок был осуществлен безвозмездно.

Другое дело, что нельзя указать в договоре дарения, что одаряемый должен вернуть дарителю какие-либо денежные средства. Это оговаривается на уровне устной договоренности.

Причины выбора именно такой сделки могут быть разные. Например:

  1. Если покупатель и продавец являются близкими родственниками, оформляя договор дарения, ни первому, ни второму, не придется оплачивать налог на доходы физических лиц.
  2. Если оформить дарственную, то покупатель сможет заново продать полученную квартиру, не оплачивая налог, уже через три года. В случае с договором купли-продажи, это целых пять лет. Так что, такой вид оформления часто выбирают люди, которые вкладывают деньги в недвижимость.
  3. Еще один нюанс касается продажи доли квартиры. Дело в том, что если человек владеет не всем жильем, а лишь долей, то при продаже своей собственности остальные жильцы получают преимущественное право покупки. 

    То есть, если вы оформите договор купли-продажи доли квартиры, собственники остальных долей имеют право перекупить ее по той же цене. А при оформлении дарственной это правило не действует. Именно поэтому, как раз при покупке отдельной комнаты, чаще всего и оформляется дарственная.

  4. Очень трепетная тема – это покупка квартиры человеком, состоящим в браке. Дело в том, что если вы приобретаете жилплощадь, находясь в законном браке, она становится совместно нажитым в браке имуществом. 

    То есть, при разводе ее придется делить, а если вы решите продать или подарить квартиру, потребуется получить разрешение второго супруга. С дарственной все немного иначе.

     

    Дело в том, что все имущество, полученное в результате безвозмездных сделок, считается личным. А лично имущество не может стать совместно нажитым в браке. Как раз к безвозмездным сделкам и относится дарение. То есть, оформляя покупку через дарственную, покупатель становится единственным, кто может распоряжаться жилплощадью.

Так что, причин оформить покупку через дарственную достаточно. Но так ли это безопасно?

Риски и подводные камни

Конечно, безопасность подобной сделки оставляет желать лучшего. Ведь вы не сможете потом потребовать у оппонента выполнения своих соглашений через суд.

Особенно это актуально для продавцов, а не для покупателей. Но и покупатель не сможет подать в суд на продавца, если что-то окажется не так с жильем.

Однако существуют и другие риски, и подводные камни. 

Среди них можно выделить следующие:

  1. Если между дарителем и одаряемым нет близкородственных связей, одаряемому придется заплатить тринадцатипроцентный налог на прибыль. То есть, стоимость квартиры для вас повышается на 13% от кадастровой оценочной стоимости. Если же оплату налога возьмет на себя продавец, закрепить это на бумаге не выйдет.
  2. Дарственную гораздо легче оспорить в суде. В этом и заключается главный риск для покупателя. Конечно, договор дарения оспорить тоже очень сложно. Но договор купли-продажи в этом плане куда надежнее. 

    Продавец может специально ввести в дарственную какой-нибудь пункт, которым потом можно воспользоваться, чтобы оспорить сделку в суде. Тем более, если не заверять соглашение у нотариуса, в суде оно будет иметь меньше юридической силы.

Кроме того, бывают ситуации, когда оформить дарственную, чтобы прикрыть договор купли-продажи, попросту невозможно. Это связано с некоторыми особенностями сделки:

  1. Если имущество находится в общей совместной собственности, его нельзя подарить, не получив согласие от остальных собственников. В случае с куплей-продажей же, эта проблема решаема.
  2. Некоторые категории граждан не могут являться участниками дарения. Это определяется в статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся следующие:
  • несовершеннолетние дети;
  • работники образовательных, медицинских и социальных организаций;
  • чиновники;
  • коммерческие организации.

Внимание! В случае с несовершеннолетними детьми не сработает ни один из вариантов оформления сделки. Но вот в остальных ситуациях договор купли-продажи является единственным вариантом, даже если речь идет на самом деле о дарении.

Когда можно подарить купленную недвижимость?

Одна из главных причин, по которым продавцы часто решают продавать квартиру через дарственную – это то, что подарить жилплощадь можно сразу же после того, как она была куплена.

Конечно, продать ее тоже можно практически сразу, но тогда придется оплатить налог на доход. А чтобы продать ее без дохода придется ждать целых пять лет.

Конечно, в такой ситуации, налог придется оплачивать уже одаряемому, если между сторонами нет близкородственных связей. Но тогда тринадцать процентов отсчитывается от кадастровой стоимости квартиры. А вот если действовать через договор купли-продажи, налог будет взыматься в расчете от суммы сделки. Поэтому, как правило, через дарственную оформлять дешевле.

ВАЖНО! Впоследствии, вам, чтобы продать квартиру, придется подождать три года после получения подарка. Если вы, конечно, не хотите платить налог во второй раз.

Можно ли купить подаренное жилье?

Стоит учесть, что покупка подаренной квартиры связана с определенными рисками. Дело в том, что даритель может через суд отменить дарственную, невольной жертвой чего может оказаться человек, который приобрел жилплощадь у одаряемого. Но и такие сделки также проворачиваются.

Для этого потребуются следующие документы:

  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, подтверждающий право собственности на объект сделки. В данном случае, одаряемый получает данный документ, когда сделка регистрируется в Росреестре.
  • Разрешение опекунского совета в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или же недееспособное лицо.

Внимание! Если вы покупаете дарственную недвижимость, внимательно проверьте все документы продавца, чтобы не наткнуться на мошенника.

Реализовать сделку очень легко. Для этого нужно сделать следующее:

  1. Собрать все необходимые документы, которые перечислены выше.
  2. Зарегистрировать соглашение в кадастровой палате.

Справка! Такая сделка всегда связана с большими рисками. Хорошо подумайте, прежде чем соглашаться на такую покупку.

Узнать возможные риски при покупке недвижимости вы можете на видео ниже:

Покупка квартиры по договору дарения имеет массу подводных камней, но иногда это становится единственным доступным выходом. Всегда внимательно относитесь к таким соглашениям.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:
+7 (499) 653-60-72 доб. 910 Москва   +7 (812) 426-14-07 доб. 801 Санкт-Петербург   +7 (800) 500-27-29 доб. 466 Остальные регионы  

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше!

Источник: https://my-femida.com/jilishnoe-pravo/kvartira/darenie/riski-pri-pokupke-kv.html

Покупка подаренной квартиры: риски и особенности в 2019 году

Условия покупки квартиры по договору дарения

Юристы относят дарственную к надежным договорам, которые сложно расторгнуть. Гораздо труднее оспорить, чем завещание.

Поэтому обычно во время приобретения недвижимости это обстоятельство не вызывает беспокойства у покупателей. Тем не менее определенные риски при покупке квартиры, полученной по договору дарения, все же имеются.

Дело в том, что около 10% дарственных оспариваются и аннулируются в соответствии с имеющимися в законодательстве основаниями.

Особенности покупки квартиры

Данная сделка содержит высокие риски по многим причинам. Важной особенностью является то, что в договоре купли-продажи будут фигурировать большие денежные суммы.

Также покупатель должен учитывать сложную процедуру снятия недвижимости с учета прежним владельцем и ее обязательную перерегистрацию на нового собственника.

Перед составлением договора купли-продажи квартиры после дарения следует иметь в виду особенности сделки.

Возможные опасности

Самый главный риск при покупке квартиры по дарению заключается в том, что сама дарственная может быть аннулирована на основании целого ряда обстоятельств. Это приведет к расторжению сделки, в ходе которого покупатель может лишиться как недвижимости, так и своих денег.

Существует перечень обстоятельств, при которых дарственная отменяется по воле самого дарителя. Хотя их и меньше, чем при составлении завещания. Данные факторы закреплены в 578 ст. ГК РФ.

Многие интересуются, когда можно продать квартиру после дарения. По закону новый собственник сначала обязан зарегистрировать полученный объект. Продавать недвижимость можно только после записи в госреестр. На это по закону отводится 90 суток.

Основания признания договора недействительным

Причины аннулирования соглашения закреплены в ГК РФ с учетом поправок ФЗ №100 от 7 мая 2013 г. Перечислим главные подводные камни договора дарения, который может быть принудительно расторгнут судьей:

  • при выявлении в ходе процесса незаконности сделки;
  • обнаружении факта мнимой сделки;
  • признании дарителя недееспособным;
  • доказательстве того, что даритель не отдавал отчета в своих действиях.

Перечень того, чем опасен договор дарения при покупке квартиры, не ограничен данным списком. В отдельных случаях, закрепленных ст. 578 ГК РФ, установлено право дарителя либо его наследников или даже третьих лиц требовать отмены соглашения и возвращения собственности:

  • договор аннулируется, если выгодополучатель причинил телесные повреждения дарителю, убил его (тогда требовать расторжения могут наследники), совершил покушение на него самого или близких родственников;
  • следующим основанием является ненадлежащее обращение с подарком, если создается угроза его утраты (однако к квартире данное положение применяется крайне редко);
  • суды по исковым требованиям аннулируют дарение, совершенное ИП либо юридическим лицом в течение полугодового периода до его банкротства;
  • в договор можно вписать пункт об отмене в случае смерти получателя подарка раньше прежнего собственника (если данного положения нет, квартира достанется наследникам).

Таким образом, покупка жилья, полученного в дар, в любом случае предусматривает дополнительные риски.

Недееспособность дарителя

На данном основании сделка отменяется по суду. Если будет доказано, что выгодополучатель знал о состоянии дарителя, придется не только возвращать собственность, но и выплачивать компенсацию понесенных прежним владельцем расходов в связи с данной сделкой.

Однако в законе есть пункт, по которому в случае невозможности вернуть подарок выгодополучатель обязан возместить его полную стоимость. Это позволяет не расторгать договор купли-продажи подаренной квартиры. Однако для такого решения требуется соглашение сторон.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, дарственную следует заверять у нотариуса. Специалист выступает гарантом дееспособности сторон.

Мнимость сделки

Под данным термином по 170 ст. ГК РФ подразумевается соглашение, заключаемое исключительно для вида и не предусматривающее реальные правовые последствия. Если обнаружится продажа по договору дарения, который были признан мнимым, покупатель имеет все шансы остаться без своих сбережений.

Стороны договора являются близкими родственниками

Рассмотрим, чем опасен договор дарения в данном случае.

Данное обстоятельство крайне важно. Когда даритель не состоит в родстве с получателем, выступающим в качестве продавца, последний обязан при совершении сделки с покупателем выплатить 13% налог. Если это условие не будет выполнено, вносить сумму придется новому собственнику или наступят иные неприятные правовые последствия нарушения законодательства.

Однако в случае дарственной в пользу родственника налогообложение не предусмотрено. Но требуется предъявить справку о родственных связях.

Если нет

В данном случае у продавца обязательно нужно потребовать документальное подтверждение факта оплаты налога. Также следует иметь в виду, что под родственниками подразумеваются:

  • дети;
  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • муж или жена;
  • сестры (братья), включая сводных.

Остальные родственные связи в данном случае не учитываются.

Уплачен ли продавцом налог НДФЛ

Это обстоятельство очень важно. Однако от НДФЛ освобождаются продавцы, если жилье находилось в собственности свыше 5 лет. В целом налогообложение при продаже недвижимости является важным источником поступлений в бюджет. Поэтому данная сфера подлежит пристальному государственному контролю.

В роли дарителя юридическое лицо или ип

Данная ситуация опасна тем, что в случае исковых требований к предприятию суд может аннулировать сделку. Причем в такой ситуации продавец сам выступает в качестве пострадавшей стороны. Это может существенно затруднить процесс возвращения денег.

Нет ли угрозы банкротства

Если перед сделкой выясняется, что квартира была подарена юридическим лицом либо ИП, покупателю стоит проверить благополучность данного предприятия. Банкротство является серьезным риском при покупке после договора дарения. Если оно произойдет в полугодовой период после дарственной, соглашение может быть аннулировано по суду.

Итоги

Покупка квартиры, полученной по договору дарения, содержит большое количество рисков. Поэтому при заключении соглашения следует тщательно проверять документацию. Особое внимание следует уделять нотариальному оформлению. Однако важно помнить, что расторгнуть дарственную можно только в порядке судебного рассмотрения.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/darstvennaya/riski-pri-pokupke-kvartiry

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Условия покупки квартиры по договору дарения

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней.

Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам.

Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения.

Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Договор дарения квартиры

Договор дарения земельного участка и жилого дома

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски.

По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый.

Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Источник: https://yaprav.ru/blog/post/darstvennaya-na-kvartiru-vse-riski-sdelki

Асс в праве
Добавить комментарий